LovStat og lov

Salg lejlighed mindre end 3 års ejerskab. Køb og salg lejligheder. Lejligheder til salg

Som det er kendt, indtægter fra salg af lejligheder af fysiske personer omfattet af personlig indkomstskat - en skat på indkomst af enkeltpersoner. Ved køb og salg på det område af Den Russiske Føderation, det er i alle tilfælde skal betales til den russiske budget, selv om transaktionen begået borgere i andre lande.

Henvist til omfanget af retshandler er så forskelligartet og mættet, der kan beskrives kun imponerende multi-volumen. Denne samme artikel forfølger et meget snævrere formål: at afsløre nogle af funktionerne i borgerne i salg af lejligheder, hvis ejendommen forbliver i deres besiddelse mindre end tre år.

Fra et juridisk synspunkt, den lang tid i forvejen ejerbolig forud for salget af princippet på grund af forskellig vurdering af beskatningsgrundlaget. En sådan præcedens er særegen for den russiske lovgivning. I USA, for eksempel, en sådan transaktion ikke beskattes overhovedet (ikke dette en af grundene brød ud i 2007, fast ejendom krise?), Vesteuropa, tværtimod, viser en hårdere tilgang. Den skatteloven er dens påstand. 17.1 Art. 217 potentielt fritaget for indkomstskat det store flertal af russere - Ejendom ejere, der er så i tre år eller mere.

Men i det mindste den samme længde skat ejerskab kode (art. 208 s. 1, s. 5) sikret juridisk situation, når en lejlighed salg er genstand for beskatning. Mindre end 3 års ejerskab indebærer to alternativer for at bestemme mængden af indkomstskat (PIT), begge - med en sats på 13% i salget af lejligheder, som vil blive behandlet senere. I øvrigt, i Frankrig skatten modtaget meget hårdere. Der, i salg af lejligheder i året efter købet af en sådan indkomst til budgettet vil beløbe sig til en tredjedel af sin værdi.

Den økonomiske begrundelse for at skelne

Hvorfor staten demonstrerer en meget anderledes tilgang i fastsættelse af beskatningsgrundlaget, idet den skelsættende sådan tilsyneladende ikke-økonomisk indikator såsom uopsigelighed? Hvorfor skattemyndighederne taget som benchmark periode på tre år?

Det er langt mere rentabelt for ejeren af lejligheden, hvis det ikke var nok, vente i mere end tre år, og så vil sælge for at købe en ny, forlader alle de penge til sig selv. Faktisk er "klassiske", fordi ejeren gør. Men i en anden tænker fast ejendom spekulant. For ham, køb og salg af lejligheder - business. Gennem momskoden af den russiske stat ikke blot begrænser rentabiliteten af en sådan spekulation, men også opretholde en rekord, samtidig tiltrække midler budget.

skat muligheder

"Kortsigtede" ejer har ret til at vælge, jo mere fordelagtigt for ham at blive beskattet af indkomstskat (PIT) salg af lejligheden. Mindre end 3 års ejerskab - det juridiske begreb definerer to måder at definere bunden af afgiften i denne situation. Som allerede nævnt, skatteprocenten i begge tilfælde er 13%.

Den første mulighed ville være skattepligtige nettoindtægt på ejeren som forskellen mellem købsprisen og salgsprisen. For eksempel, ejeren købte lejligheden for $ 1,4 mio. Gnid., Og sælges for $ 1,9 mio. Rub. Nettoindtægt fra ejeren af 0,5 mio. Gnid forudsat dette salg af lejligheden. Mindre end 3 års ejerskab - en omstændighed, der reducerer overskuddet i mængden af skat (1900-1400) * 13% = 65 tusind rubler ..

I den anden udførelsesform hvis lejligheden har fået i ejendommen gratis, skattegrundlaget er dens salgspris faldt med 1 million. Rubler (art. 220 stk. 1, s. 1 i skatteloven). Russiske Føderations punktafgiftsadministrationen Brev № ED-4-3 / 13578 fra 2013/07/25, de kodificerer proceduren til bestemmelse af mængden af et fradrag i den skattemæssige værdi af nettoindkomsten.

Antag, at provenuet fra salg af lejligheder udgjorde 1,7 mio. Rubler. Ejeren, der solgte det, skal betale til budgettet beløb (1700 - 1000) * 13% = 91 tusind rubler ..

En anden mulighed fradrag fra skattegrundlaget

I situationer, hvor udlejeren har investeret i sine reparationsfaciliteter på over 1 million. Gnid., Kan det køb og salg af lejligheden for ham være ledsaget af andre midler til at reducere beskatningsgrundlaget. I henhold til art. 220 i skatteloven, er han berettiget til at reducere mængden af indtægter modtaget på de faktisk afholdte og dokumenterede udgifter.

Hvad er årsagen til en ulovlig "skatteoptimering"

Desværre sker det, at ejerne af lejligheder i ledtog med mæglere og købere bevidst undervurderer deres markedspris, ofte ulovligt "optimere" de skattefradrag. Hvad dette betyder for Dodgers? Skattemyndighederne, afgøre, om undervurdering har ret til en domstol for at bryde den aftale - at vende tilbage til lejligheden ejer. Hertil kommer, at en tilstrækkelig notar har ret til at nægte at registrere en købsaftale.

Resident - ikke-hjemmehørende

Ovenstående skattesatser er gældende for beboerne, der er, for folk, der bor på det område i Rusland for 183 dage om året. Den absolutte flertal blandt dem udgør borgerne i Rusland.

På den anden side, besidde og råde over ejendom som lejligheder og er udlændinge - udlændinge og russiske borgere, der bor for det meste i udlandet. For dem, der er salg af lejligheder beskattes med en højere sats, mere end dobbelt så stor: 30%. Og for ikke-residenter i den treårige periode er ikke engang nævnt momskoden. Sig mere, uanset hvor mange gange de ikke tilhørte et hus: tre år eller femten eller tyve år, skatteprocenten forbliver uændret. Lad os sige, blev lejligheden købt for 5,0 mio. Rub., Så solgte den til en ikke-hjemmehørende til 6,5 mio. Rub. I dette tilfælde, vil mængden af indkomstskat (PIT), som skal betales til budgettet for en ikke-hjemmehørende, være (6500 - 5000) * 30% = 450 tusind rubler ..

Tidspunktet for erhvervelse af ejerskab

Som vi kan se, i en periode af tiden er bestemt af størrelsen af den skat, der skal betales, når der er en lejlighed til salg. Mindre end 3 års ejerskab er ikke defineret som tre kalenderår, samt de 36 måneder, der begynder med en konkret dato. Hvilke omstændigheder bestemt af tidspunktet for erhvervelsen af ejendomsret? I det tilfælde, hvor det er erhvervet ved hjælp af privatisering, underskrivelsen af en gavebrev, salg, byttehandel, husleje som kompensation for det nedrevne hus, tidspunktet for forekomsten af henvisning af denne ret er datoen for registreringsattesten for ejerskab.

Udgangspunktet for erhvervelse af rettighederne for modtageren af arven er død testator. Ejer andelsboliger kan kalde sig en mester i det kun på dagen for den endelige betaling af enheden.

Således er salget af lejligheden som en transaktion er altid til det tidspunkt, hvor forekomsten af ejerskab.

Afklaring: Det handler ikke kun om lejligheden

Ved de lejligheder, om anvendelsen af den skat på indkomst af enkeltpersoner, når de sælges sidestilles som hytter, have huse, villaer, grundstykker til byggeri, værelser i lejlighederne, sidstnævnte - kun hele (juridisk sigt), det vil sige at have et tal, for eksempel: №1 værelses lejlighed №7. Det er underforstået, at køb og salg af lejligheder - bevis for. Alle ovenstående ejendomsskat, der gælder, som allerede nævnt af os.

Men hvis rummet ikke er registreret, hver under sit eget nummer, er det meget muligt, at som beskrevet nedenfor. For eksempel i lejligheden 4 værelser, hver af dem har en individuel. Så de solgte alle deres værelser, hver på ca. 1,0 mio. Rubler. Skattemyndigheden viser, at i en sådan situation, er værdien af alle lejlighederne summeres for at bestemme den samlede salgspris. I dette tilfælde vil salget af lejligheder være underlagt personlig indkomstskat som følger: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tusind rubler .. Hver sælger vil betale indkomstskat som ¼ af det samlede beløb af akkumulerede 390: 4 = 97,5 tusind rubler ..

Find en lejlighed til at købe - et problem?

Søg 'rigtige' at købe en lejlighed - generende. Ved første øjekast, at boligmarkedet er fuld af forslag tilbyde sort. Men hvis du virkelig begynde at kalde personer, som gav klassificeret, så meget snart vil du finde: de er ikke travlt med at kalde det hjem nummer, hvor lejligheden ligger. Det betyder, at du har en igangværende samtale med boligmarkedet formidlere, der er, med mæglere. Købere ofte interesseret i er at sælge lejligheder fra ejerne. Men er det berettiget?

På den ene side, selvfølgelig, godt, at boligmarkedet er struktureret, og der er fagfolk. Dette kan beskytte personer, der begår transaktionen, fra ulovlige ordninger, der kan føre til dens yderligere tilbagetrækning. Selvfølgelig, for denne sikkerhed vil skulle betale mægleren - ejendomsmægler. Her er nogle eksempler priser for "fred i sindet": revidere lovligheden af transaktionen - fra 10 tusind Gnid;.. registrering af ejendomsret til boliger - .. 15 tusind rubler, "deal nøglefærdige" - fra 20 tusind rubler .. Faktisk er der en vis forstand, at mennesker dagligt er ikke forbundet med den juridiske side af transaktionen refererer til de mæglere.

Uafhængig lejlighed søgning

Men en særlig kategori af juridiske kundskaber af borgerne stadig tiltrukket af muligheden for at spare penge, hvilket gør handlen uden mæglere tjenester. Lejligheder til salg af ejerne af mere sjældne på markedet, skal det søges. Den nemmeste måde at gøre opmærksom på køb af lejligheder i det primære marked, det vil sige fra bygherren. På samme tid, for at undgå misforståelser, bør vi først finde ud af, i hvilket klasse ejede ejendom under opførelse eller bygget hus: VIP, klassik- eller økonomiklasse. Dette kan bestemmes ved fremgangsmåden ifølge levering (nøglefærdige eller under samootdelku), området af lejligheder boligmassen, ifølge overvægten af multi-værelses lejligheder i det. Find ud af, hvad udviklere er ved at opbygge boliger i din by. Spørg om deres ry og "track record".

Lejligheder til salg af ejerne af det sekundære boligmarked, som vi har nævnt, er mere sjældne. Men entusiaster finder det ikke tabe modet: før du finde hundredvis af gange ind og opdatere oplysninger AVITO websted, oftest på en søgning tager et par dage, købe aviserne med annoncer, "under linjen" hente antal annoncer, og ejerne er ...

Men ikke det faktum, at "finderen af succesfulde" hjem købere med interesse ikke betaler for meget sin ejer over markedsprisen på det beløb, der ville have taget ham til ejendomsmægler. Det er ingen hemmelighed, at lejligheden ejere ofte overvurderer deres pris. Men for de "rigtige kunder" sekundær salg af lejligheder - også tyrkisk diplom.

Hvis vi besluttede at købe en lejlighed i "fremmede" byen, forsigtige folk i disse omstændigheder foretrækker at handle kun gennem en mellemmand, men ikke af dig selv. Mens minimere sandsynligheden for mulige "overraskelser".

Juridisk handling, når de køber en lejlighed

Flyttet fokus til at gennemgå detaljerne i skattelovgivningen, under hensyntagen til bopæl, lempelige skattesats, efter skat på salg af lejligheden, på et rent juridiske formaliteter i handlen.

Lad os starte med køb af en lejlighed, fordi det er det første skridt modtageren. For sin del omfatter tre handling blok.

I første omgang, kontrollerer køberen dokumenterne og sælger underskriver den foreløbige kontrakt.

Derefter (hvis transaktionen finder sted i det sekundære marked) underskrevet en kontrakt af fremmedgørelse. I det tilfælde, hvor processen med at købe en lejlighed i en ny bygning (det primære marked) undertegnelse med forbehold for accept rapport (måske i stedet - en foreløbig aftale, der regulerer investering depositum, fælles konstruktion, byggeri på aktie).

Den sidste fase - staten registrering af transaktionen. det er vigtigt for køberen omhyggeligt udføre alle disse trin. Med særlig opmærksomhed fortjener de tilfælde, hvor gjort presserende salg af lejligheder.

tegn på svindel

Svindlere normalt forsøge at gøre processen med at sælge den forgæves, forsøger at skjule vigtige detaljer. Hvis disse begivenheder begynder at finde sted, og sælgeren forsøger at haste dig, tøv ikke med at afbryde skarpt samarbejde og fortælle ham: "Farvel" - det vil beskytte dig mod omkostningerne.

Som du ved, penge kan lide stilhed. Læs omhyggeligt den originale salgskontrakt, et registreret notar. Selv hvis du tidligere har trukket sit traktatudkast prøve køb og salg af lejligheden. Vær på vagt - især i forbindelse med den endelige tekst udskrives af notar.

foreløbig aftale

I den første fase, køberen angiver prisen i første omgang, og derefter undersøger fuldstændigheden af salgspakken af dokumenter. Køber bør gennemgå indsendt tehharakteristiku (formular №7), registrering af lejere i lejligheden, et dokument indrømmelse ejendomsretten til det (købekontrakten, privatisering, donationer).

I detaljer, at den pakke af dokumenter til køb udfyldes af følgende dokumenter:

- erklæring om registrering på lejligheder;

- købsaftalen (for det er bestemt af timing af salg af en lejlighed);

- dokumenterer BTO - eksplicitering og en trinvis plan af lejligheden;

- kopi af ansøgerens pas dokument;

- Modtagelse af betaling.

Lad os starte fra det sekundære marked. Vi bør være særlig opmærksom på muligheden i fremtiden af forskellige problemsituationer. Dette refererer til følgende præcisering af omstændighederne:

- om at sælge ejendommen under arrest;

- Er alle arvinger forhånd taget vil - til salg samtykke;

- Gør ikke krænket rettighederne for personer, der bor i lejligheden.

I det primære marked af fast ejendom bygherren gjort salget af lejligheden. Hvilke dokumenter der er nødvendige i dette tilfælde? Vær opmærksom på byggeriet tidsplanen, når den planlagte tidsfrist lejlighed i drift. Samtidig bør der ikke være nogen væsentlig forskel med graden af parathed af objektet til levering. Spørg om virksomheden omdømme organisationen-builder, er der "på hendes samvittighed" langvarig. Yderligere kontrollerede dokumenter, der viser:

- registrering på leje af byggegrunde (muligvis ejerskab af det);

- udvikleren ret til at bygge;

- en aftale om at skaffe midler, investeringen kontrakt;

- Planen af lejlighederne.

For en bedre forståelse med sælgeren, er det ønskeligt at få fra ham en pålidelig kontaktoplysninger (hvilket betyder online), såvel som mundtligt forhandle med ham tentative datoer for salg lejligheder på grund af den tøvende, kvalitet udførelsen af alle dets faser.

fremmedgørelse kontrakt eller en handling af modtagelse og transmission som det andet trin i at købe en lejlighed

Først efter en indledende kvalitativ test kan tages i anden fase af købet: underskrivelsen af købsaftalen. Det er ligegyldigt, om notaren til stede ved underskrivelsen af traktaten, dog nødvendigvis en handling af accept og overførsel eller fremmedgørelse af kontrakten, underskrevet i den første fase.

Vi gør opmærksom på teknisk detalje: fremmedgørelse kontrakt specificerer salgsprisen på en lejlighed, er det - en komponent til beregning af skattegrundlaget - den personlige indkomstskat på salg af lejligheden.

Datoen for den faktiske overførsel af lejligheden - kontraktmæssig karakter, det kan (efter aftale mellem sælger og køber), der skal vælges alternativt:

- som det øjeblik for at underskrive købsaftalen;

- korreleret med staten registrering;

- erhvervelse af certifikatet for titlen til lejligheden.

konklusion

Russisk analyse boligmarkedet afslører nogle positive tendenser. Dette er noteret og anerkendt sin intelligens, især professor Universitet. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. For det første håndgribelige resultater staten politik om priskontrol.

På længere sigt er der en gradvis stabilisering af priserne med orientering til deres før-krise-niveau, virkelig koste-berettiget. Kort sagt er der en tendens til stagnation (betydning prisudsving omkring gennemsnittet på +/- 2,5%). Om evaluering af lejligheder påvirker en stabil valutakurs: allerede er bekendt, at deres priser var "rubel". I vid udstrækning aktiverer realkreditmarkedet boligmarked. For eksempel, i 2012 befolkningen af realkreditlån mere værd end 1,0 billioner. gnide.

Men bortset fra det er bestemt positivt momentum i retning af sikkerheden af markedet for fast ejendom, skal det bemærkes risiciene i forbindelse med køb af lejligheder uden mellemled. Ofte har ikke-fagfolk ikke kender nuancerne i visse køb og salg af lejligheden. På ordforråd af specialister sådanne transaktioner betegnes som "sårbar". I betragtning af den afgørende betydning af overholdelse af de juridiske aspekter af køb og salg anbefales kraftigt er at kontakte en ejendomsmægler specialist. Uanset om det er at sælge en lejlighed, mindre end 3 års blivende i ejendommen, hvilket som helst andet køb og salg af boliger, pleje betaling specialister vil arbejde på flere størrelsesordener mindre end risikoen for direkte tab.

Similar articles

 

 

 

 

Trending Now

 

 

 

 

Newest

Copyright © 2018 atomiyme.com. Theme powered by WordPress.