Indtægten fremgangsmåde til vurdering af fast ejendom og forretning. Anvendelsen af indkomst tilgang

Indtægten tilgang er en hel kombination af vurderingsmetoder i ejendomsværdierne, ejendom af organisationen, virksomheden selv, hvor omkostningerne til bestemmelse foretages ved omdannelse af de økonomiske fordele, der forventes i fremtiden. De teoretiske grundlag for denne tilgang er ganske overbevisende. investering værdi er værdien af fremtidige ydelser i øjeblikket, som tilbagediskonteres med en rente, der er et udtryk for risiko ved investeringer.

Dette er rimeligt og egnet til alle anvendes i produktionen og salget af ejendommen af objektet eksisterende virksomheder, såvel som hans virksomhed forudsat generere positive afkast. Størrelsen af risikoen for investering i virksomheden fremgår af den estimerede diskonteringsrente. I en rolle, som i økonomisk henseende, nu står den forrentning kræves af investorerne af den investerede i den tilsvarende risikoniveau investeringsobjekter kapital, eller det er afkastet på alternative investeringer med sammenlignelig risiko på tidspunktet for evalueringen.

Egenskaber

Anvendelsen af den tilgang, indkomst i praksis er en ganske vanskelig opgave, da det er nødvendigt at vurdere hver vigtig determinant af omkostningerne - afkastet og profit. Ved vurdering af virksomheder bruger disse teknikker, du har brug for at være sikker på at foretage en grundig analyse af alle de centrale elementer, herunder udgifterne til omsætningen i selskabet, som har en direkte indvirkning på overskud, omkostninger og risici, der er skabt af det enkelte medlem.

Indtægten tilgang til værdsættelse en virksomhed bliver brugt ret ofte. For eksempel i tilfælde af overtagelse eller fusion, så er denne metode anvendes langt hyppigere af omkostningerne eller marked. Attachment køber kapital er nu lavet med den forventning, at den netto pengestrømme at blive modtaget i fremtiden, som ikke kan anses for at være sikret, da de er karakteriseret ved visse risici. Indtægten tilgang til at evaluere disse centrale determinanter for værdi i, at der til brug af markedsbaseret tilgang typisk kræver price-earnings, eller nogle andre lignende resultatposter multipler for en retrospektiv periode, uden at tage hensyn i fremtiden.

For markedsmultipler karakteristiske træk såsom usikkerhed, og undladelse af at give den samme omsorg, der kan opnås på betingelse af at bruge den indkomst tilgang til prognosen for den fremtidige indtjening og diskonteringssatser. For eksempel er forholdet mellem "pris-indtjening", som bruges i et år, giver ikke mulighed for at reflektere tilstrækkeligt de forventede ændringer i de kommende år. Korrekt brug af koefficienter giver mulighed for at demonstrere de generelle præferencer investorer, de ofte citerer leverandører eller kilder i industrien.

anvendelse af

I analyse- og beskyttelse behov, og information om selskabets budget, som tvinger til at foretage ændringer og udvikling af de økonomiske konsekvenser af den oprettede planen, prognoser og grundlæggende sætninger. Indtægten tilgang til vurderingen af en virksomhed gør det muligt at måle alle de antagelser, der relaterer til, om der er visse fordele ved absorptionen som følge af vækst i omsætningen, reducere omkostningerne, forbedre processer eller reducere omkostningerne små-caps. Med denne tilgang er det muligt at måle og diskutere alt. Desuden kan den anvendes til at bestemme tiden for indtræden af de forventede fordele, samt at demonstrere processen med at reducere omkostningerne for virksomheden i det omfang, som der er bevægelse af fordelene i en mere fjern fremtid.

Brug af indkomst tilgang giver for både købere og sælgere mulighed for at bestemme den rimelige markedsværdi af virksomheden, såvel som dens investering værdi for en eller flere strategiske købere. Hvis denne forskel vises tydeligt nok, kan købere og sælgere let kan identificere fordelene ved synergi og tage informative løsninger.

Når du bruger indkomst tilgang til værdsættelse en virksomhed, skal du huske på, at de beregnede omkostninger består af udgifterne til al ejendom, der anvendes i løbet af direkte aktion. Som en del af den strategi, der er flere metoder til at estimere, er af størst interesse. Især disse metoder er gældende indkomst tilgang: kapitalisering og tilbagediskonterede cash flow. Du kan se dem i flere detaljer.

metoder

Ved anvendelse af metoden til kapitalisering af pengestrømme samlede enterprise value registreres, afhængigt af pengestrømme fra ejendommen potentiale i virksomheden. Pengestrømme virksomhed eller virksomheden som helhed - er forskellen mellem alle de indgående og udgående strømme af midler i en faktureringsperiode. Normalt benyttes til beregning periode på et år. Teknikken er at omdanne det repræsentative niveau af den forventede strøm af penge i nutidsværdien ved at dividere hele flowet beløb for den aktiveringssats vedtaget. I dette tilfælde er den passende indtægtskilde, med nogle justeringer.

At bruge den konventionelle metode, der anvendes til beregning af pengestrømme i nettoresultatet tilsætning (beregnet efter skat) ikke-kontante omkostninger til at bestemme den absolutte værdi af ydelsesrækken for aktivering. Denne beregningsmetode kan betragtes mere forenklet i forhold til beregning af det frie cash flow, som registreres som en tilføjelse nødvendige kapitalinvesteringer og behovet for kapital opfyldning, er til forhandling.

Diskontering pengestrømme

Denne metode er dybest set kun baseret på forventede pengestrømme, der genereres af virksomheden selv. Den karakteristiske forskel mellem den består i, at omkostningerne kræves for score beregning at bestemme et repræsentativt niveau cashflow. Denne metode i de udviklede lande var den mest udbredte grund af det faktum, at det kan bruges til at redegøre for alle de perspektiver. Cash flow er generelt lig med summen af nettoindtægter og afskrivninger, forudsat subtraktion gevinst af arbejdskapital og anlægsinvesteringer investeringer.

Følgende betingelser for anvendelse af discounted cash flow metoden:

• Der er grund til at tro, at fremtidige pengestrømme vil være forskellige niveauer af strøm, der er, vi taler om at udvikle virksomheden;
• der er mulighed for en meningsfuld vurdering af fremtidige pengestrømme ved hjælp af en virksomhed eller erhvervsejendomme;
• er formålet at opbygge en komplet eller delvis trin;
• Enterprise er en stor blandet anvendelse kommerciel værdi.

Indtægten tilgang til ejendomsvurdering af den tilbagediskonterede cash flow metoden er den bedste, men dens anvendelse er meget omstændelig. Der er skøn at uden anvendelse af denne metode til at producere umuligt. Disse omfatter udvikling af et investeringsprojekt med den efterfølgende evaluering.

Fordele ved metoden til diskontering

Hvis du praktiserer den indkomst tilgang til vurdering af fast ejendom eller forretning gennem diskontering metode, er det muligt at identificere nogle af de vigtigste fordele. Først og fremmest, vi taler om, hvad de fremtidige overskud i virksomheden direkte kun tage hensyn til de forventede driftsomkostninger til produktion af produkter med sin efterfølgende salg, og fremtidige investeringer i forbindelse med vedligeholdelse og udbygning af produktion og handel kapaciteter, afspejles i prognosen overskud kun indirekte gennem deres nuværende afskrivninger.

vigtige punkter

Evaluering af indkomst tilgang med en mangel på resultatet som en indikator for beregning investering foretages efter justering for det faktum, at overskud er en indikator for den regnskabsmæssige rapportering, så udsat for betydelig manipulation under drift.

Den tilbagediskonterede cash flow metoden består af tre grupper af modeller:

• nedsatte udbytte;
• resterende indkomst;
• tilbagediskonterede pengestrømme.

Hvis praktiseres kommerciel tilgang i overensstemmelse med modellen udbytte rabat certifikat som et cash flow, anvende de udbetalinger for aktierne. På trods af, at modellen er betydeligt almindelig i international praksis for identifikation og vurdering af værdien af aktiver i virksomheden, det har en masse ulemper. I modeller med ingen overført resultat regnskabsmæssig grad. Der er en forskel i udbyttepolitikken, ikke kun enkelte virksomheder, men også for hele landet. Denne metode kan ikke anvendes på de virksomheder, der ikke overskud. Denne model er bedst egnet til beregning af værdien af minoritetsaktionærernes aktier.

Resterende Indkomst Model

Indtægten tilgang til estimering af resterende model tilgang antager, at værdien af resterende indkomst som et mål for cash flow vil blive anvendt, dvs. forskellen mellem overskud og af størrelsen af den fortjeneste, som blev forudsagt af aktionærerne på tidspunktet for købet af selskabet eller dets aktier. Hvis virksomheden blev beregnet på grundlag af forudsætninger passende for modellen, vil det være lig med summen af den bogførte værdi med nutidsværdien af den forventede mængde indkomst tilbage efter dette. Denne model viser en betydelig følsomhed over for kvaliteten af data, som er præsenteret i regnskabet. For russiske forhold tilstrækkeligheden af sådanne oplysninger er underlagt betydelig tvivl.

Fordele for Aktionærerne

Naturligvis aktionærer eller aktionærer i selskabet, der har en vis historie, samt udbyttebetaling til kendsgerningerne, kan drage fordel af den rabat model til at beregne omkostningerne ved sin egen virksomhed. Situationen er, at denne sektor virksomheder aktionærer sjældent mindretal, så for dem den bedst egnede måde er at bruge den indkomst tilgang til vurdering af fast ejendom og forretningsmodel ved diskontering frie pengestrømme. I dette system nøglen fås med kontanter diskonteringssatser eller det forventede afkast af investeringen. Det største problem med denne model er nøjagtigheden af prognosen frie cash flow, samt en passende definition af diskontoen.

Hvis vi anvender indkomst tilgang, blev definitionen af som givet ovenfor ved hjælp af den tilbagediskonterede cash flow metoden som den forventede indtægter fra erhvervslivet, tage hensyn til de forventede finansielle strømme, som kan trækkes tilbage fra omløb efter den nødvendige reinvestering af den kontante overskud. Som en indikator for pengestrømme ikke afhænger af den anvendte i virksomheden regnskabssystem, og dets afskrivninger politik. I dette tilfælde, skal du huske at tage hensyn til eventuelle pengestrømme - ind- og udgående pengestrømme. Evaluering af økonomisk forstand til rabat kontanter er sådan, at som følge af disse processer er deres reduktion af det beløb, der ville have været til rådighed for investoren på tidspunktet for modtagelsen af pengestrømme, på den betingelse, at han sætter deres penge ikke i færd lige nu, og i hvilken -Hvad andre investeringer aktiv offentlig karakter, for eksempel, likviditet sikkerhed eller bankindskud.

yderligere teknikker

Indtægten tilgang, hvoraf et eksempel blev beskrevet tidligere, for nylig brugt mindre og mindre, og nu er blevet den mest udbredte metode til evaluering. Det bruges til vurdering af forskellige aktiver, og tjener som grundlag for sin idé, at et aktiv, der adskiller de vigtigste karakteristika ved aktieoptionerne skal have lov til at vurdere dette som en mulighed. I øjeblikket er afvisningen af indkomst tilgang oftest udført til fordel for muligheden prismodel (henholdsvis Black-Scholes).

Et sådant system, det bliver brugt, gør det muligt at vurdere den samlede værdi af egenkapital i selskabet eller virksomhed i det tilfælde, hvor det arbejder med store tab. Denne model er beregnet til yderligere at forklare, hvorfor udgifterne til egenkapital i virksomheden ikke er nul, selv om en reduktion i prisen på virksomheden under den nominelle størrelse af gælden. Selv med en sådan fordel, kan det bemærkes, at Black-Scholes model til værdiansættelse af russiske virksomheder i øjeblikket har mere teoretisk. Det største problem, skyldes som denne model ikke kan anvendes på danske forretning - det er fraværet af nogle beviser for modelparametre, der er et presserende behov for.

fund

Indkomst tilgang til erhvervslivet værdiansættelse og fast ejendom begyndte at blive brugt langt mindre hyppigt, og det sker af mange grunde. Især drejer det sig om de mangler som følge af hvilken der er vanskeligheder med dets anvendelse på forbrugermarkedet. Først og fremmest skal det bemærkes, hvor svært det er at lave forudsigelser af fremtidens udgifter til ydelser og produkter, og råvarer, samt resten af de komplekse inputindikatorer. I dette tilfælde kan vi tale om nogle subjektive ekspertvurderinger. Hertil kommer, at problemet er den lave opklaring af strafbare handlinger oplysninger til russiske virksomheder, og fordi det er afgørende for den korrekte beregning og Black-Scholes modellen. Dette skyldes i høj grad lav virksomhedskultur af selskaber.

Det store antal af aktier, herunder de nuværende og store pakker, koncentreret i hænderne på den lille kreds af mennesker, og andelen af minoritetsaktionærer og små ejendomsbesiddere, hvis andel er meget lav, i aktiekapitalen er ubetydelig. Det viser sig, at mange virksomheder er simpelthen ikke interesseret i at give nogen oplysning. Det er derfor langt mere kompliceret beregning af indkomst tilgang med hensyn til de fleste industrier og virksomheder i Rusland. Under andre forhold, det fungerer godt, viser alle deres fordele og pålidelighed.